房地产贷款“集中度红线”划定，招商、兴业等银行超标

来源｜零壹财经

作者｜任俊东

12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理..下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，《通知》要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限，对超过上限的机构设置2年或4年过渡期，并建立区域差别化调节机制。《通知》自2021年1月1日起开始实施。

根据上市银行2020年上半年财报看，招商、兴业、成都、青岛等银行超过此次政策设置红线。

央行出台的新规，从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，可以预见从2021年开始，银行业中涉房贷款的扩张速度或将放缓。

1. 从供应端（银行）降杠杆，设定房贷规模“两条红线”

《通知》给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。第一道红线是“房地产贷款占比”，指的是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线是“个人住房贷款占比”，个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档划定房地产贷款集中度管理要求。

表1：房地产贷款集中度管理要求

资料来源：中国人民银行

具体来看，第一档针对目标为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等。按照通知，第一档房地产贷款占比上限要求为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行。第二档房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构。第三档房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档为县域农合机构，该档房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档系村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

此外，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算，即住房租赁有关贷款和资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款。另外，通知还设定了相应过渡期限，截至去年12月末，银行机构的房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，其业务调整过渡期为自2021年年初日起的2年。而超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年。

2. 防范金融风险，建立房地产贷款集中度管理制度

《通知》为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

《通知》指出，房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称“房地产贷款占比”）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称“个人住房贷款占比”）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

那么，为何要建立房地产贷款集中度管理制度？

中国人民银行、银保监会表示，根据党中央、..关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

3. 未来银行中涉房贷款的扩张速度或将放缓

从上市银行2020上半年的财报来看，大型银行的房地产贷款占比都未触及上限，只有建设银行、邮储银行的个人住房贷款超过上限不到2%，两者业务调整过渡期均为2年。中小型银行尤其是城商行踩线较为严重。

其中，中型银行中，招商、兴业“两道红线”全部踩中，且房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超过2%；浦发银行、平安银行房地产贷款稍微踩线；城商行中，成都银行、青岛银行等踩中“两道红线”。

表2：上市银行2020H1房地产贷款占比/个人住房贷款占比

资料来源：上市银行2020H1财报

虽然绝大部分大型和中型银行指标较为健康，但也存在部分大型或者中型银行在个别指标上“踩线”的情况，对于房贷占比触顶的银行来说，要想继续发放房贷，须要做大分母，增加对实体经济的贷款，让城商行回归服务实体的同时，在资产端控制资金流入房地产。

可以预见的是，从2021年开始，银行业中涉房贷款的扩张速度或将放缓。

End.

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