2020星河湾现象研察・第1章|中国经济韧性强劲,价值投资机会凸显

回望2020年,开局便遭遇了疫情全球蔓延、美股数次熔断、原油金价暴跌的“困难模式”,继而全球经济陷入持续低迷的逆境。在这场争夺恢复正常的经济竞赛中,中国作为最先从疫情影响中走出来的国家,成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体,让世界见证到中国经济的强劲韧性和潜力。


市场“羊群效应”无损中国经济韧性


这一年,虽然国内外资本市场曾出现过大幅调整,但市场短期的非理性“羊群效应”并没有影响世界对中国经济长期走势的理性判断,也没有改变中国经济的长期增长潜力和韧性。


作为观察中国经济的重大窗口,回望房地产市场,可以让我们读懂中国经济的韧性。国家统计局数据显示:2020年1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,同比增长7.0%。其中,住宅投资104446亿元,同比增长7.6%;商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%;商品房销售额173613亿元,同比增长8.7%。


值得注意的是,相比于办公楼、商业营业用房的低迷,住宅销售面积和销售额均呈现亮眼成绩。以备受追捧的高端物业品牌星河湾为例,2020年,凭借自身产品的IP,疫情之下,星河湾多地项目持续成为销冠。克而瑞2020年9-11月实时统计发布数据显示,“星河湾集团4.0标准旗舰作品”上海星河湾三期自9月首开,已实现全市200㎡以上商品房成交面积排行TOP3、全市200㎡以上商品房成交金额排行TOP10,而对于项目所在的上海西南片区,上海星河湾更荣获销售面积与销售金额“双料冠军”,霸占榜单中的头把交椅。星河湾半岛年内更是“爆单”频现,在广州2000万+住宅成交面积、套数、金额榜单均排名第一。



                                             

这一现象在星河湾三四线城市的高端楼盘销售数据上也非常明显。据了解,汕尾星河湾2020年上半年逆势翻红,成交额突破8亿,斩获粤东片区单盘成交总金额销售冠军,继续蝉联粤东200㎡以上大平层销售面积金额套数“三冠王”宝座;太原星河湾2020年年度销售额再破20亿;此外,沈阳、西安等多地星河湾项目也持续成为销冠。


以“星河湾现象”为代表的这些房产投资数据从某种程度上映射出中国高净值人群的财质,是“迄今为止表明中国从疫情中复苏最清晰的信号”,而深刻洞察“星河湾现象”,也能让我们研察到中国经济韧性的背后玄机。


新兴产业成为中国新经济生力军


按照帕累托“二八定律”,社会上20%的人占有80%的社会财富,20%的变因操纵着80%的局面。因此,我们可以这样理解,作为中国经济发展的中坚力量,透过这前20%的塔尖层财富阶层的财质状况,便可洞悉整个中国经济基本面的复苏状态。


星河湾主打城市品质人居,以不可取代的资源优势将城市各行业的高端人群汇聚到一起,是能够捕获高净值人群的代表性房企。公开资料显示,星河湾的成交客户行业分布较为广泛,多为各行各业的高管及以上客群,31-40岁、41-50岁年龄段占比逾6成,与社会中坚力量从70后向80后过度、新行业制造新富阶层的经济形势吻合。而这个塔尖财富阶层的资产去向,在某种程度上,也确实能够折射出中国经济的韧性。




2020年,在疫情冲击最严重的一季度,中国经济各项指标全面下滑,在下滑最快的2月份,拉动内需的主要指标跌幅都在20%以上,其中,固定资产投资增速为-24.5%,社会消费品零售总额增速为-20.5%,工业增加值增速为-25.87%。此后,随着一系列刺激政策的到位,房地产投资为代表的固定资产投资率先启动,成为拉动宏观经济的主要动力。仅仅过了5个月,到7月份中国的房地产投资累计增速就已经恢复正增长。实际上,从7月份当月数据看,房地产投资和基建投资增速都已经超过了去年全年水平。7月份后,基建投资和房地产投资的当月增速都达到了过去五年的最高点,局部领域甚至出现了投资过热的苗头。


数据显示,支撑起这波房地产投资的,除了发家于传统行业的房产投资老玩家,还有在疫情中身价上升的新贵们。在“星河湾现象”中,客户群体增加了很多新兴产业的新富阶层,包括教育、金融、电商等行业,这些都是未来中国经济的生力军。此外,优质不动产从投资回归居住属性,也是疫情下房产置业的一大新变化。从销售数据看,高端改善需求加速释放,200平方米以上能够满足居住诉求及家庭成长性的户型受追捧。


因此,透过疫情下星河湾客群的购买力,我们也可以看到中国各产业的复苏发展状态良好,中国经济表现出强劲韧性和潜力。


大城市价值投资趋于性价比


抛开现象,可以发现,这不仅是一轮体现经济韧性的复苏,也是一场打..地产市场未来走向的重构。


2020中央经济工作会议的召开,是近几年来对房地产着墨较多的一次,对房产市场的重要性,可以说有着决定性的影响。


具体来看,房地产时隔两年再次列入重点工作,剑指大城市住房突出问题,且解决方案是“保障性租赁住房建设”。此前,房地产问题在中央经济工作会议中被单独列出,是2015年和2016年。其中,2015年的关键词是“化解房地产库存”,解决方案是“通过加快农民工市民化,扩大有效需求”,此后两年二三线城市出现了轰轰烈烈的涨价去库存;2016年则正式提出“房住不炒”,并且“因城施策”的思路初步形成;2017年也曾把房地产列入其中,主要是“租购并举的住房制度”,随后相关的租售同权概念股还涨了一波。但2018和2019年的会议都基本没多提房地产,只是强调“房住不炒”,更没有把房地产单独列入重点工作。2020年大城市住房问题被单独列出,部分原因是由于这轮房地产复苏结构性分化明显,一线城市明显房地产复苏得要快得多。


有分析人士认为,房地产调控不会松动,综合性的调控组合拳将陆续推出,成为化解房地产市场供需矛盾的长效机制。但从公告来看,2021年解决大城市住房问题并没有直接说要控制房价,主要解决方向是在租赁房供应扩大上发力。至于为什么要侧重租房市场,主要还是因为大城市土地资源稀缺,故而提倡以租代买。但这也从侧面说明,以后在大城市进行房产投资的门槛只有更高。


不过,这次中央经济工作会议在信用快速退出这一块给市场吃了“定心丸”——政策会保持一定的连贯性,不会快速退出。有分析认为,此次强调政策的连贯性,主要是考虑三个因素:疫情和外部环境变化的不确定性、“十四五”开好局以及优异成绩庆祝党100周年。


但我们也要认识到,会议释放的信号,政策收紧的方向是比较确定的,只是不会收得很快,而不是要继续放松。不过,对市场而言,由于之前的收紧预期比较强,这种基调带来的预期差,蕴含着一些投资机会。尤其是随着流动性的收紧,经济复苏的持续,当下均衡的投资风格会转为对价值进行投资的风格。同时,相比于2018年的“加力提效”,2019年的“大力提效”,2020年经济工作会议对财政政策的定调是“增质提效”。因此,这次中央经济工作会议也透露了很多可长期投资的一些行情,即价值投资。


产品力考究品质恒定


房产投资要坚持价值投资大于短炒思维,而房地产的价值投资,要从学会分析城市性价比和品牌产品力开始。


一方面,基于城市性价比决定的在中长周期中的量变和质变,会让人和钱从性价比低的城市流向性价比高的城市。价格是围绕价值上下波动的,不会永远偏离价值。有泡沫迟早会破灭,被低估了迟早会涨起来,唯有价值永存。另一方面,十四五规划下对“房住不炒”的定调,和在内循环、双循环下的中国企业,包括房地产企业,要脱虚向实,回到产业根本、市场根本,以客户为中心,能够有真韧尖端的产品力,回归产品说话的时代。而这种产品力由于房地产的特殊属性,还要具备真正的家族传承性,这是新时代下对产品力提出的新的要求。


提到对产品力的考究,不得不提及星河湾。去年底,凭借行业领先的产品品质和全面的综合实力,星河湾集团登榜克而瑞研究中心房企产品力TOP10榜单TOP3,同时,上海星河湾荣膺2020年度上海十大高端作品。此外,星河湾物业还凭借强大的综合实力和专业化的物业服务水平以及高标准高品质服务位居中指研究院“2020中国高端物业服务领先企业”榜单TOP2。




凭着对产品细节的偏执,星河湾自广州开始,相继在北京、上海、太原、沈阳、西安、青岛、汕尾等城市布局,每到一处必定成为所在城市高品质人居的标杆项目。可以说,正处于整体上升趋势通道中的楼市,让星河湾的“品质”优势愈发明显,不论是在产品研发方面的舍得、用心、创新,还是对于高品质生活方式的理解和践行,星河湾正在兑现“好房子自己会说话”。当下,置身房地产市场的“品质时代”,作为中国品质人居教科书的星河湾,能够取得广泛的市场认同与精英追捧,不是偶然而是必然。


值得考虑的是,2020年融资增长远远快于经济增长,宏观杠杆率上升近30个百分点,增加了资产泡沫和债务风险,随着经济的恢复,稳杠杆是必然之举。而这也将推动资本回归理性投资,择优而入。


现象有可能会说谎,但数据不会。2020年中央经济工作会议对经济增长的肯定,也表明市场“羊群效应”无损中国经济韧性,中国经济有持久抗压的后劲和顽强的韧性,中国依然是世界上颇具活力的经济体之一。而“星河湾现象”,便是对其极具说服力的一个论证。


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