出险房企脱困进行时

2022-06-19 14:13:28

“对于已经出现风险的房企，信用修复仍需时日，未来大概率会经历至少3年以上的缩表周期。”一位券商房地产业分析师称，“但在短时间内，通过一些央企国企在集团和项目层面的参股投资，这对出险房企重建市场信心能够起到立竿见影的效果。”

据《中国经营报》记者了解，目前已有多家出险房企引入了实力雄厚的外部股东开启了脱困之路。

其中，中国宏泰产业市镇发展有限公司（06166.HK，以下简称“中国宏泰发展”）在去年引入中国金茂（00817.HK）并向其转让了29.9%的股份后，日前该公司宣布中国金茂决定对其完成私有化，以进一步取得该公司90.1%的股权。

近期，建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称“建业地产”）已引入了河南省国资，后者将受让建业地产29.01%的股份，成为其主要股东之一。此外，在房地产项目层面，河南省国资旗下文化产业投融资..与建业地产文旅项目展开了合作。

同样面临流动性紧张的华南城控股有限公司（01668.HK，以下简称“华南城”）引入了深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发集团”），这家深圳市国资企业认购了华南城29.28%的股份，并成为该公司单一最大股东。

“目前这几家出险房企引入的外部股东，在资本层面实力雄厚、资信良好，更重要的是能够在业务上产生协同。在短期内可以为出险房企补充流动性，长期来看也有利于支撑出险房企的业务转型，用时间换空间。”上述券商房地产业分析师表示。

投入真金白银

日前，中国宏泰发展宣布，主要股东中国金茂将通过协议安排方式对其完成私有化，并使其从香港联交所摘牌退市。

拟进行私有化之前，中国金茂已持有中国宏泰发展29.9%的股份，接下来它将通过私有化方式进一步获取中国宏泰发展60.2%的股份。这其中包括赵颖、王建军夫妇作为控股股东持有的34.18%的股份，以及其他公众股东持有的26.02%的股份。

若对中国宏泰发展的私有化交易顺利完成，中国金茂对该公司的持股比例将增至90.1%，而原来的控股股东赵颖、王建军夫妇将仅保留中国宏泰发展9.9%的股份。

为了进一步收购中国宏泰发展60.2%的股份，中国金茂将要支付22.33亿港元的股份收购代价。其中，中国金茂提出对中国宏泰发展控股股东赵颖、王建军夫妇的私有化价格为2.13港元/股，对其他公众股东的私有化价格为2.4港元/股，相比中国宏泰发展近期在港交所的收市价有大幅溢价。

除了22.33亿港元的私有化股份代价以外，中国金茂还将对中国宏泰发展向Chance Talent Management Limited发行的一笔本金为5000万美元的可换股票据发起要约，收购代价为3.32亿港元。Chance Talent Management Limited为建银国际（控股）有限公司的间接全资附属企业。

因此，中国金茂对中国宏泰发展进行私有化并收购其60.2%的股份的总代价为25.65亿港元。

去年6月，中国宏泰发展引入了中国金茂。赵颖、王建军夫妇向中国金茂转让了中国宏泰发展29.9%的股份，交易对价为14.81亿港元，中国金茂由此成为中国宏泰发展的主要股东。与此同时，中国金茂还认购了中国宏泰发展定向发行的本金为9.57亿港元的可换股债券。

2021年，中国宏泰发展的多项财务指标出现大幅下滑，其中收入下跌了36.3%，净利润减少了81.2%。截至2021年末，中国宏泰发展将于一年内到期的有息债务规模为20.15亿元，而该公司持有的现金资源为10.78亿元，其中2.37亿元属于受限制现金。

中国宏泰发展在去年引入中国金茂之前，已对其发行的两笔待偿的美元债通过提高融资成本的代价进行了一年展期，以缓解流动性压力。

近期，建业地产引入了河南省国资寻求摆脱其当前面临的经营和财务困境。受胡葆森独资持股的恩辉投资有限公司（以下简称“恩辉投资”）向河南省国资下属企业河南同晟置业有限公司（以下简称“同晟置业”）转让了其所持建业地产29.01%的股份，转让对价为6.88亿港元。

同时，同晟置业还将以7.08亿港元现金认购建业地产发行的可换股债券。因此，连同恩辉投资此次转让建业地产的相关股份，以及建业地产将要发行的可换股债券，同晟置业将有可能获取建业地产合计多达40.8%的股份。

2021年下半年，市场上流出一份河南建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，详述了该公司正在遭遇的经营困难与流动性紧张等一系列问题。

另一家总部位于广东深圳的商贸物流发展商华南城则已引入了深圳市国资。最近，华南城完成了对特区建发集团的新股定向发行，特区建发集团以19.1亿港元的现金代价认购了华南城29.28%的股份，成为华南城单一最大股东。

在华南城引入深圳市国资的同一时间里，华南城为其发行的两笔待偿美元债分别进行了6个月及4个月展期，以改善现阶段紧张的流动性状况。

看重业务协同

“其实我们能够看到，目前一些出险房企之所以有条件引入实力雄厚的外部股东，都有几个大致相同的特征。”北京一家本地国资地产商的高管告诉记者，“一是在公开市场还没有出现全面、严峻的债务违约；二是本身规模较小，在资产和业务上相对有特色，或是重点城市深耕的区域性房企。”

据记者了解，中国宏泰发展是一家国内领先的产业市镇综合发展商，主要以产业构建、园区运营和基础设施投资为核心业务。相比传统的住宅开发业务，中国宏泰发展围绕产业市镇项目的开发运营业务有着更强的盈利能力。

2021年，尽管中国宏泰发展的收入及净利润出现大幅下跌，但是该公司产业市镇发展、物业发展、物业租赁等主营业务的综合毛利率仍然能够维持在64.1%。

“当前很多出险房企很难通过出售开发项目来换回流动性，其中很重要的原因是当时获取项目时的地价和资金成本都很高，开发项目的毛利率水平被压到了很低的水平，甚至是亏损状态。所以，这些出险房企即便是折价出售开发项目，都不太容易找到接盘的买家，也就很难换回流动性后脱困。”上述北京本地国资地产商的高管说。

“一些央企国企在集团和项目层面对出险房企的参股投资，它们不仅承担了财务投资者的角色，还在寻求业务上的协同效应，支撑出险房企在下一阶段的发展转型，尤其是优化提升、做大做强特色业务。”前述券商房地产业分析师说。

河南省国资受让建业地产29.01%的股份、认购其发行的可换股债券的同时，近期在房地产项目层面，河南省国资已经出手对建业地产给予了援助。

建业地产将其所持河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司90%的股权、河南建业实景演出文化发展有限公司51%的股权转让给了河南老家文化旅游发展有限公司。据悉，河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司、河南建业实景演出文化发展有限公司分别是位于郑州市中牟县的建业华谊兄弟电影小镇项目、只有河南·戏剧幻城项目的开发运营主体。

河南老家文化旅游发展有限公司由河南省文化产业投资有限责任公司全资控股，它是河南省国资出资组建的文化产业投融资..，投资领域涵盖文化旅游、文化教育、文化科技、文化创意、影视产业等。

华南城在引入深圳市国资并向其发行29.28%的股份以后，华南城已先后与特区建发集团附属企业鹏城智慧共享科技（深圳）有限公司、深圳市城市规划设计研究院有限公司达成了战略合作，彼此将实现业务协同和优势互补，推动商贸物流区域经济的转型升级。

对于私有化中国宏泰发展并进一步获取该公司90.1%的股权，中国金茂方面称，由于中国宏泰发展主要从事土地开发及大型产业市镇的开发运营，在取得中国宏泰发展的控制权后，实际上将实现多个城市运营项目的收购，获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力，并进一步加强政企合作，这符合中国金茂房地产业务的战略发展。

这些出险房企在脱困的路上引入实力雄厚的外部股东，在二级市场得到充分认可。中国宏泰发展宣布了中国金茂拟发起的私有化事项后，其在港交所股价大涨逾22%；建业地产公布了河南省国资受让其29.01%股份的消息后，在港交所的股价涨逾15%。

“二级市场认为，这些外部股东较高股权比例和现金代价的参股投资，不但改善了出险房企的信用状况，也让出险房企的转型发展提供了资源支持和业务协同。”上述券商房地产业分析师说，“对整个房地产业来说，出险房企逐步脱困，释放了有利的市场信心。”

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