持续降杠杆效果显现：疫情下安全边际充足，长三角布局成融信压舱石

2020年初，全球似乎瞬间切换到了Hard模式，新冠疫情的来势汹汹，以及全球经济的整体下行，都打了我们一个措手不及。

而过去强调扩张速度的房地产企业，也纷纷在今年强调谨慎拿地、紧抓回款，“活下去”竟一语成谶。

尤有甚之，近日住建部和人民银行传达的“三条红线”进一步引起了市场对房地产企业融资空间的广泛关注。

风云君发现一向关注的融信中国（03301.HK，下称“融信”、“公司”）在控制杠杆水平方面做得还真是不错，今天一起看看。

一、杠杆水平安全，融资成本也在降低

近年来，融信向外界传递的主要信号之一就是控制杠杆水平。从突如其来的疫情反向来看，这个决策称得上是有前瞻性。从结果来看，公司也执行得挺到位。

就在最近，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，重点内容被业内称作“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1。

通过这三项指标，地产商将被实施分级管理，越线的地产企业融资空间将进一步收紧。比如，在三项指标均不触及红线的情况下，企业有息负债年增速上限为15%。但是，如果三项指标均未达标，那么这家企业就不得新增有息负债。

那么融信做得咋样呢？

首先，净负债率相较2019年有所增长，达到91.2%，但仍旧低于红线规定的100%。

其次，截止6月末，融信账面上拥有现金312.6亿元，现金短债比为1.7，大幅优于红线规定的1.0。

最后，剔除合同负债之后的经调整资产负债率为73.8%，高于红线的70%，超出的幅度倒不算多。从公司近期的动作来看，重回70%以内的难度应该不会太大。

另外，从数据来看，公司经调整负债率近年来相对平稳，这也是风云君看好其后续能重回“绿灯全开”状态的主要原因。

另外，公司流动比率为1.55，相较2019年持续改善。流动性这方面表现也不错。

目前来看，在房企融资逐渐趋严的大环境之下，融信的控杠杆表现总体稳健，使得上市公司在面对新政策环境和市场的不确定时就有了更多的自主裁量空间。

比如，我们看看融信优化债务结构、降低融资成本的举措。

2020年3月和4月，融信分别发行人民币12.9亿元和11.06亿元的ABS，这部分证券按年利率5.9%计息并以公司应收物业销售所得款项作为抵押；

境外融资方面，今年6月，发行于2023年到期总计2.5亿美元7.35%的优先票据，同月还额外发行1.6亿美元的优先票据，创公司长年期债务最低利率水平。

根据融信的财报，目前公司尚未偿还的借款（包括银行借款、信托及其他借款、境内公司债券、优先票据及ABS）的加权平均实际利率为6.67%，低于2019年的6.85%。

在资本市场，上半年标普、穆迪和惠誉都给予了融信较高的评级，展望均为“稳定”。这点大家清楚，得到国际评级机构的认可，会有助于上市公司日后获得资本市场的支持。这是一个相互成就的效果。

二、受益长三角战略，销售金额逆势增长

根据国家统计局的数据，今年1-6月，我国商品房销售面积为69404万平方米，同比下滑8.4%。商品房销售额为66895亿元，同比下滑5.4%。

不过随着疫情影响的逐渐消退，房地产市场逐渐转暖，其中长三角地区的销售复苏较为明显，成交量和房价涨幅都在全国各区域中名列前茅。

这就使得一向扎根长三角地区的融信受益不小。

公开信息，今年上半年，融信在杭州、苏州和南京等长三角核心城市的多个项目开盘即售罄。其中，“杭州沁澜”项目销售中签率仅1.8%。

说实话，现在搞得风云君心也痒痒的，老惦记着去杭州搞套房子。

继续看财报揭示的信息，融信上半年合约销售的城市分布如下图所示，根据销售金额占比排序，排名第一的是杭州，占比为36.6%。排名第二的是南京，占比12.8%。扫一眼销售排名靠前的城市列表，基本都是长三角地区的核心城市。

融信上半年实现合约销售603.6亿元，同比增长6.5%，实现了逆势增长。销售回款率达到81%，也维持在较高水平。

这个业绩，应该和融信长期坚持的“1+N”战略有关。立足一二线核心城市，拓展围绕核心城市的卫星城。近两年长三角地区房地产市场表现也最是抢眼。

根据融信的介绍，在跻身千亿房企之后，公司拿地更为审慎，这一点在目前的地产环境下尤为重要。

三、审慎拿地风格不变，土储质量不错

根据财报，今年上半年，融信新增土地项目21个，新增建筑面积约460.5万平方米，比去年同期上升仅不到10%。

其中，新增项目中有15个位于长三角地区，拿地金额占比为75%，建筑面积约为279万平方米。长三角还是重点。

随着房地产市场的改变，存量房时代的也在逼近。从公开信息来看，融信也在做旧改项目的转化，上半年新增确权的土地面积为48万平方米。

截止6月30日的数据，融信项目数量为219个，分布在47个城市，土地储备面积总计2800万平方米，其中80%的土地位于中国一二线城市的黄金地段，土地成本约为每平方米7767元。

按照施工进程进行划分的话，其中250万平方米为持作出售已竣工物业，2040万平方米处于在建阶段，还有510万平方米留作未来开发。

结语

在外部融资环境趋紧，行业迈入存量房时代的双重挤压之下，过去地产企业粗犷式的野蛮生长或将不复存在，取而代之的则是行业的控杠杆、降负债、审慎拿地、保证充足的流动性，精耕细作。

近年来，融信杠杆水平总体还算合理，融资成本在行业内不高，流动性持续改善，安全边际还是值得肯定的。

今年上半年，得益于长三角地区的经济活动复苏显著，融信合约销售金额实现逆势增长，据称全年销售目标不变。

在拿地结构上，融信依旧立足长三角策略是对的，聚焦一二线核心城市圈，这样也保证了土地资源这一核心资产的质量。土储质量控制好，未来的业绩才会有保障。

最后看一个排名，2020年6月，克而瑞研究中心发布的《2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30》中，融信的排名是第17位。