郁亮当众检讨，万科做错了什么?丨棱镜

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按照往年惯例，每到三月底的业绩沟通会，都先由万科集团（000002.SZ /02202.HK）董秘朱旭逐一介绍公司财务数据。但今年，57岁的万科董事长郁亮，决意先亲自上场做个检讨。

“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样。”郁亮一脸严肃地说，2021年业绩不好，让股东失望了，“我向52万名万科股东，表示诚挚的歉意。”

万科财报中最令外界惊讶的数据，莫过于归属上市公司股东净利润近乎腰斩的下滑——仅为225亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年以来，继1995年、2008年后第三次净利润下滑。

3月31日的万科业绩会上，董事长郁亮向股东当众致歉。

在开场的PPT里，郁亮用醒目的粗体红字，对业绩下滑进行反思与检讨，包括对市场过于乐观、操盘能力分化导致项目投资出现失误，以及低估了多元化业务的难度与成本等原因——这些检讨，也是过去蒙眼狂奔的开发商们，在去年集中暴雷的核心原因。

除了公开检讨之外，郁亮也自愿放弃了2021年的全部奖金。财报披露，他去年税前年薪为154.7万元，而过去两年则均在1200万元以上。

客观来看，与恒大、融创、世茂等财报都交不出的出险房企相比，万科仍远在财务安全线以上，其并未过分强调外部市场下滑因素，向内反思与检讨的诚恳态度也值得称道。但这份业绩，仍远低于外界对于这家龙头房企的期待，掌舵者无疑需要对此负责。

追溯业绩暴雷原由之外，52万股东们更为关心的是，接棒王石近5年后 ，郁亮何时能带领万科止跌企稳回升，重新做回“好学生”？

反思追高冒进

去年拿地仍排第二

净利润是一家企业维系生存的基石。万科此次净利润下滑，主要源于三方面，包括毛利率下降、投资收益回落，以及计提资产减值损失。

传统的地产开发业务，对于万科整体毛利率起到决定性作用。财报披露，该业务毛利率下降至23%，扣除税金及附加后则下降至17.8%，同比下滑6.2个百分点，结算毛利总额同比减少188.7亿元至717亿元。

按照业内惯例，房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年。因此，万科目前正在结算2018前后拿到的项目，而彼时正值地王频出，但遭严格限价的阶段，这导致行业毛利率普遍下滑。

当时，万科就喊出了“活下去”的口号，但郁亮承认，尽管在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性，当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

“比如在2018年、2019年，当时判断环京地区市场已经进行比较大幅调整，到底部了，所以买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元的减值准备。”郁亮举例称。

上述失败案例指向万科与华夏幸福的合作。2018年10月，万科平价收购了后者环京区域10宗地块的股权，交易对价为32.34亿元，其中包括廊坊、霸州、涿州等项目。

财报披露，万科在2021年计提了包括环京区域的廊坊、霸州，佛山、广州、济南、太原等11个项目，资产减值计提35.3亿元，合计减少权益净利润达25.5亿元。

深究来看，这也暴露了万科在投资机制上的某些弊病。当然，这也是大多数房企的通病。

此前，万科在投资上对区域、城市公司充分授权，追求效率优先。在行业快速发展期，这一机制能最大程度释放前线战斗力，快速响应市场 、捕捉机会。但当市场下行且竞争激烈时，这也容易造成前线公司投资能力离散度大。

万科3月30日业绩会现场

眼下，郁亮已经在收权。2021年底，万科将原本的研究与开发专业公会，改组为开发经营中心，实质负责地产开发和经营业务，原上海区域CEO张海担任负责人。

在业绩会上，张海介绍称，万科的投资额度不再分大饼，以前按照每个区域的销售回款做可投金额，去年开始更加集中向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜；以前特别关注开盘销售的时间点，现在更看重项目收益的绝对值。

“我们每个月对7个区域、56个城市公司的520个在售项目，都要晒成绩、排座次，以天为单位对认购签约和回款的监测和分析，强调业绩目标的刚性。”张海表示，未来毛利率会稳定在20%左右。

不过，值得注意的是，2021年万科的拿地力度反倒在加强，并不时传言欲接手恒大、泰禾、蓝光等暴雷房企项目。

财报显示，2021 年其合约销售金额为6278 亿元，同比下降 10.8%，但权益拿地金额却同比增加1.4%，达到1402亿元，业内仅次于碧桂园，排名第二位，合计拿到148宗土地。与此同时，其平均拿地成本从2020年的6710元/平米，增加至6942元/平米。

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