下一个联合办公上市企业会是谁?|资本论

 作者   郭德荣

 来源 迈点空间租赁

近日，优客工场、德必和创富港等上市企业先后发布2020年度财报，为联合办公市场的信心提振提供参考样本。

作为资本密集型的产业之一，联合办公和长租公寓、物业租赁等商业空间品类相似，资本助力已成为行业竞争中必不可少的环节之一。

在全球市场，WeWork的估值变化已成为年度经济现象；在中国市场，也有筑梦之星等企业欲IPO的消息传出。

抛开全球大背景下的经济环境，我们不禁要问的是，联合办公的商业模式，将如何重塑或迎来新生？

中国1.4亿客户群存在办公需求

2020年，面对新冠疫情的严重冲击，联合办公行业进入深度整合期。

一些行业头部品牌如FUNWORK、WE+酷窝相继退场，联合办公“二房东”模式弊端显现，行业一度陷入至暗时刻。

据商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院发布的《2020-2021年中国联合办公品牌发展报告》数据显示，2020年的联合办公市场规模达到1368亿元，同比仅增长7.97%；预计2021年增长至1877亿元，2022年将首次突破2000亿元大关。从增量来看，100%的年度增幅已经不复存在，但未来市场规模仍在稳健增长中。

再看客户群体，2016-2019年新登记市场主体持续上升，且2020年达到2502万户、增长幅度明显超越前四年。

据悉，2020年全国日均新登记企业达到2.2万户，年末市场主体总数达到1.4亿户，为近五年来新高。因此，逐年增长的新增企业数量，将为联合办公企业提供源源不断的潜在客群。

据迈点研究院不完全数据显示，2021年，计算机网络行业、电子商务行业以及新闻媒体出版业仍是联合办公主要行业客源，三者占比均超过10%；同时，信息咨询服务业和广告..行业的市场需求也较高。

随着疫情期间在家办公、远程文化的深入人心，大批短视频、电商直播等风口行业需求涌入市场，企业对于精细化、品牌化的办公服务更加认可。

作为中国经济的晴雨表，联合办公企业走过了极不平凡的一年。但是，随着新形势下楼宇经济的发展以及新兴商务区的崛起，行业和企业模式的创新也将引领全国办公市场前行。

上市企业2020年财报传出积极信号

据迈点研究院不完全统计，目前国内已登陆资本市场的联合办公及相关企业主要有3家：2020年11月18日借壳美股上市的优客工场，2021年2月10日登陆创业板的德必集团，以及2016年4月18日登陆新三板且拟在创业板上市的创富港。

从经营模式来看，优客工场是中国领先的联合办公空间运营商，德必为文创、科创企业发展提供高品质办公环境和十大会员服务，创富港则旨在打造一站式创业创新服务..；从上市..来看，一个选择美股、面向全球市场；两个选择A股、专注中国发展。

不同的发展模式，也决定了彼此之间不一样的经营回报。

优客工场的营业收入主要来自旗下的自营项目，前期拿房租金和装修成本较高，重资产属性明显。

自2019年底，优客工场开始尝试将业务从自营模式全面向轻资产模式转变。2020年底，其轻资产模式项目占比达到54%，当年Q4季度实现净利润6279万元。

显然，随着轻资产运营项目比例的不断增加，优客工场2021年利润转正已是“板上钉钉”。

德必作为文化创意产业园区的运营服务商，2020年主营产品租赁服务、会员及其他服务分别实现营业收入6.72亿元、1.62亿元。

疫情期间，德必岳麓WE"逆势开工并完成招商99%的好成绩，通过“承租运营”和“委托运营”两种模式新签面积超过2.5万平米。受多重利好因素影响，其2020 年营收仅同比下滑13.57%。

和前两家企业不同，创富港无论是营收还是净利润都实现了同比增长，走出了一条行业逆曲线。

其2020年度营收达到5.88亿元，同比增长9.85%；净利润达到0.41亿元，暴涨5448.26%。

作为1995年就进入市场的耕耘者，创富港的物业租赁成本相对较低；且26年来专注于北上广深港杭蓉甬沙等9个城市，抵御外部不可控风险的能力也较强。

对于联合办公行业来说，不断探索和尝试运营模式，找到规模化与盈利的契合点，或将是接下来的常态。

WeWork和筑梦之星的“资本梦”

除了已经登陆资本市场的优客工场、德必、创富港和雷格斯母公司IWG，WeWork、筑梦之星先后都有提交招股书，氪空间、纳什空间、梦想加空间、ATLAS 寰图等也被外界认为是“种子选手”，联合办公的发展梯队还未真正成型。

作为联合办公领域的鼻祖，WeWork近年来经历过..、低谷，也在不断孕育新生。

随着16亿美元和解协议的达成，软银已完全控制WeWork。这也预示着，企业开始走向第二阶段，从创始人引领升级为职业团队赋能。

自2010年成立以来，WeWork获得慷慨投资，迄今一共融资近130亿美元；估值最高时达到470亿美元。

2016年7月，WeWork正式进入中国市场，并先后获得两轮总计10亿美元融资。

2020年9月24日，WeWork中国宣布获挚信资本2亿美元追加投资。这笔投资和此前两轮融资不同，挚信资本成为了WeWork中国的控股股东，开始全面本土化运营。

因此，不仅是WeWork仍在软银操作下尝试寻求资本动作，未来也不排除WeWork中国或在中国市场上市。

经历过多轮调整的WeWork，显然要比以往任何时候都成熟和务实。据悉，2021年，WeWork中国已实现北京地区1月和2月连续两个月的盈利。

筑梦之星成立于2016年，同年开始涉足共享办公领域，已开业超过60家高端办公社区，超过2000家入驻企业，覆盖全国20多个城市。

相比其他几家头部企业，筑梦之星的规模还有一定的发展空间，其最快的增幅就是接盘SOHO3Q的11个项目。

2021 年2月26日，筑梦之星正式向美国证券交易..(SEC)提交了招股书，拟以“ BDS”为股票代码，申请在纳斯达克上市。

筑梦之星计划发行460万股普通股，发行价区间定为每股5-6美元，最多募集2760万美元。

募资用途有三方面：一是扩张公司的办公空间和服务产品，二是用于潜在的战略投资和收购，第三是一般公司用途。

虽然筑梦之星本身名气不大，不过其入驻企业却来头不小，华为、字节跳动、滴滴、58同城、得到等新经济企业客户都是他的租户。据悉，在短短两年的时间里，筑梦之星曾先后收购了8家公司，耗资约2823万元。

而今，联合办公品牌在布局上呈现一线城市发展滞缓，二线城市扩张加快的趋势。预计2021年二线城市仍将是联合办公品牌抢占市场的重要战场。

未来联合办公品牌发展6个特点

随着国内疫苗接种工作的有序开展，疫情防控趋于稳定和常态化，行业和企业模式创新将继续引领全国联合办公行业的前行。

未来，联合办公的资本化布局，将以品牌发展为先，在具体运作中，则需关注以下几个特点：

#房企系品牌涌入联合办公市场#

2020年，市场上陆续新推多个联合办公品牌，且以房企系居多。

6月，万科推出首个正式开业办公空间品牌“牛小时Office”；8月，金茂推出首个联合办公品牌“J SPACE”；9月，恒隆集团推出办公品牌“HANGOUT恒聚”；10月，恒基兆业旗下办公品牌“Being Cospace”正式亮相。

房企系具备区别于其他联合办公品牌的资源优势，即布局全国的优质甲级写字楼物业资源。

将商办资产与联合办公模式融合，有助于创新写字楼发展模式，缓解空置率居高不下的困局。

#联合办公品牌探索多元合作场景#

2020年，联合办公品牌纷纷与酒店、商业、产业园等业态企业合作。

5月，梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作；6月，优客工场与开元酒店集团达成战略合作关系；7月，ATLAS寰图于上海闵行区的大型商业综合体正式落地。

随着市场规模不断增长，头部品牌不断扩张，联合办公行业将有更多持续探索的空间。充分利用碎片空间，共享资源优势，实行经济效益最大化，已成为联合办公行业的常态化操作。

#智能化增值服务成为全新突破口#

疫情冲击使得众多企业感受到前所未有的运营压力，也进一步推动了联合办公品牌线上服务的智能化发展。

优客工场上线抗疫..，为入驻企业减免租金；WeWork通过APP进行健康管理；车库孵化通过微信公众号帮助企业开展各项政策线上申报工作；氪空间上线“VR看房”功能。

随着政策的鼓励引导，大数据、云计算、人工智能及其它相关技术日趋完善，越来越多联合办公品牌将致力于开发智能化的物业管理组合，从而推动品牌运营能力的进一步提高。

#直播运营成为..重要渠道#

2020年3月，优客工场首次开展抖音直播，提供企业经营提升课程；4月，梦想加空间首次尝试带货直播，取得亮眼成绩；8月，氪空间抖音直播间开启连麦首秀，并在双十一期间联合多家入驻企业直播带货；9月，COHESION目林在成都目林空间直播，带动运营指数大幅上涨。

随着头部互联网..的布局与垂直领域应用的发展，大量联合办公品牌通过直播推动品牌..活动，潜在用户规模继续扩大。

#跨界或是联合办公年度新玩法#

2020年，跨界..逐渐增加。8月，ATLAS寰图携手广汽集团旗下移动出行品牌如祺出行进行跨界联合..推广；12月，优客工场参加了“明日边际”华侨城策划规划联盟大会，就跨界融合、创意发展的观点与案例与参会人员进行了共同交流。

 同时，为了挖掘社群潜能与数据资产，联合办公品牌开启办公场景+电商模式新玩法。

2020年，优客工场首次尝试实现办公场景+电商模式，以办公空间为入口，开启电商..的运营，以APP及小程序的方式呈现；ATLAS 寰图紧随其后，“职场生鲜专门店”开张，对其门店会员发放优惠券服务。

#精细化管理将重塑盈利模式#

联合办公品牌开始回归理性，创新改变运营管理模式。

五周年之际，优客工场正式启动由“重”转“轻”的战略转型；氪空间确立“全周期企业办公服务商”新战略，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”。

而今，精细化运营管理已成为联合办公行业的主流选择。精细化管理既能实现产品类型多元化，也能提升垂直化服务能力，最终实现经营业绩。

※本文仅代表作者个人观点，非迈点网立场

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