..案例分析：城市公园的价值潜力到底有多大？

2022-07-27 08:32:45

自新冠疫情爆发以来，国内外城市都引发了关于室外空间利用的讨论，如何更好的激活城市绿地与公园，今天从运营和机制角度分享两个..的案例，欢迎大家一起讨论。

北谷公园

公园也可以成为选品店，这是涩谷北谷公园JINNAN集市的主题。这一天的北谷公园集结了将近20个摊位，古着摊、蔬果摊、瑜伽摊、绘画摊，本来就只有960平方米的公园挤满了人。

如果你在东京涩谷站下车，在熙攘的人群中步行8分钟，从公园大道的岔路口进入一条安静的里巷，一片台阶式的绿地空间便会映入眼帘，这就是北谷公园平时的样子。台阶前的花坛里有一块木质标牌，上面印着“KITAYA PARK”（北谷公园），标牌上的公园logo是由附近的专门学校桑沢设计研究所的学生设计的。台阶背后是一间连锁咖啡店——大名鼎鼎的Blue Bottle Coffee。来涩谷的人在商圈逛累了，可以买杯咖啡在公园里小坐，享受这份难得的幽静。

北谷公园平时的样子

足够宽松的制度——Park-PFI

在东京涩谷这块寸土寸金的地方找到一家商场是件易如反掌的事，但要在这里找一个公园着实有点难。即使这样，曾经的北谷公园里摆放着杂乱无章的自行车，路过的人也不愿意进去坐一坐。除了附近商场的店员来吸烟、吃午饭以外，这里几乎没有其他人光顾。

..在2017年的《都市公园法》修正法案中设立了一项新制度——Park-PFI（Private Finance Initiative），这是政府通过公开招募选..间企业来建设和运营都市公园的制度。与从前公开募集企业在公园里设置餐饮店等盈利设施的制度相比，Park-PFI的进步在于，不仅是盈利设施，就连广场、道路等公园里的公共空间也能注入民间资本，其获得的收益能再次用于建设公园设施。这样一来，就能进一步利用民间资金提高公园活力，同时减轻政府的财政负担。

为了吸引更多的民间企业加入公园的运营管理，在Park-PFI制度中企业运营管理的时间也从最长的10年变更为20年。在容积率的管制上，该制度规定如果建筑本身开放性强，也可以适当增加建筑面积放宽公园容积率。

北谷公园的咖啡店

Park-PFI制度在容积率的规制上也给足了让渡空间。照片里的建筑是公园里的咖啡店，由于他们设置了有屋顶的广场，保证了建筑的高度开放性，因此可以获得额外10%的容积率。北谷公园的容积率限制从原本法律规定的2%提高到了12%，这对本来就不大的北谷公园来说是至关重要的一步。为了好好利用这块宝贵的绿地，2019年5月，涩谷区政府首次使用Park-PFI制度，公开征集能更新和运营北谷公园的民间企业。最终，政府选择了以东急株式会社为代表企业的项目联合体，改造后的公园于2021年4月重新开放。

这块离涩谷车站不到10分钟的香饽饽落到东急的手里似乎不是一件让人意外的事。2012年，总部位于涩谷的东急便开始了涩谷车站附近的大规模再开发。从更新铁路设施到开发9个商业复合设施，再到导入可持续的街区运营体制，东急在涩谷画下了一幅宏伟的蓝图。而北谷公园，是这张蓝图里唯一的一处公园，也是东急为了彰显计划的可持续性迫切想要拿下的一个项目。在公园的更新费用上，涩谷区政府出资5000万日元（约合25万元人民币），东急承担了其余所有费用。

设计・管理・运营一体化

拿下这个项目的联合体里还有另外三家企业，分别是..建筑设计行业的龙头——日建设计建筑事务所、广告公司CRAZY AD和连锁咖啡品牌Blue Bottle Coffee。日建设计除了负责公园的设计以外，还和东急、CRAZY AD组成了新的组织“涩北Partners”，来负责公园的管理运营，运营时间到2025年11月30日为止，共计4年8个月。Blue Bottle Coffee则相对独立，他们只负责运营公园里的咖啡店。Blue Bottle Coffee和东急签了租赁合同，东急在赚取租金的同时还需要向区政府支付咖啡店的场地使用费。

北谷公园的组织结构图

“从设计到管理、运营我们都是委托的同一批人。它不同于传统的公私合营方法，在建设的时候可以考虑到后续的管理运营，这样一来公园的使用潜力会变得更大，也可以减少不必要的财政支出。”涩谷区土木部公园科的友泽仁皓表示。

这是2022年4月19日～30日在北谷公园举办的“YOUR PARK”活动，是日建设计和活动运营公司Mash合作发起的项目——在公共空间里设置临时家具装置，让商家和想办活动的人能来这里出摊和举办各类活动，平时也可供行人办公、休息。家具装置使用的是日建设计自己开发的产品“Tuna木”，地上用来固定装置的圆孔也是日建设计在改造之初就早早设计好的。

“Tuna木”在办公楼前广场上的应用

营造・盈利两手抓

JINNAN 集市是北谷公园经常会举办的集市类活动，附近的模特经纪公司、餐厅等当地的商户都会来这里出摊办快闪。涩北Partners想要和整片街区联合起来。“公园要有两类活动，一类用来营造街区、提升公园价值，一类用来保证收入，链接管理运营的资源。”东急都市开发事业部的西岛健太郎表示。JINNAN集市属于第一类，这类活动一般由涩北Partners主办。为了提高收入他们也会将公园租借给其他公司举办商业活动。爵士音乐会、摄影活动、T台秀，你能想到的想不到的公园的样子这里都有。

摄影活动

移动办公车体验周

但想要在这儿办一场活动并不容易。公司需提前三个月提交活动策划书，涩北Partners会对活动内容进行审核，是否迎合街区的需求、是否符合公园的定位、是否会有噪音问题等，这些都是他们的考量要素。如果审核完成，则需要提出实施计划书、位置分布图等资料以确保活动的顺利进行。

另外，涩北Partners每年还会从涩谷区政府拿到一笔指定管理费，但这笔费用会根据当年的情况而有所浮动。管理运营的花销减去活动和租赁得到的收益，就是最终指定管理费的金额。但区政府每年也有自己的预算，2021年的预算额是330万日元（约合16.7万元人民币），支付的指定管理费不得超过这个预算。同时为了约束企业，公园收益大于花销的情况下，这份利润则需要企业和政府对半分。这对涩谷区政府来说似乎是比稳赚不赔的买卖。对于东急来说，只要好好经营，似乎也能为周边自己名下的土地带来不少价值。但西岛健太郎认为：“在确保收益和街区营造之间取得平衡是一件极具挑战性的事，我们必须对当地的特点和资源有充分的认知，这也注定了这种模式无法简单地复制推广到其他公园。”

到2040年3月结束的北谷公园PARK-PFI项目，到底能为涩谷、为东急带来怎样的变化，让我们拭目以待吧。

北谷公园能保持吸引力的关键要素

1、充分利用Park-PFI制度，将整个公园交给企业运营。

2、设计开放性高的建筑迎合政策，换取容积率让渡，获得更大的盈利空间。

3、设计、管理、运营一体化，在设计时考虑运营要素，增加使用潜力的同时减少不必要的投入。

4、举办两类活动：一类保证收入、积累资源，一类提升地区价值。

INN THE PARK

没有北谷公园的地理条件，也没有东急的雄厚财力，另一处名为INN THE PARK的公园项目在公共R不动产的带领下也杀出了一条血路。公园的森林里飘着一个发光的球形帐篷，这张图片一经发布，就在社交媒体上传播开来，来公园的人也蜂拥而至。

INN THE PARK的开业前宣传照“森林里发光的帐篷”

启动占有式使用机制

INN THE PARK位于静冈县沼津市的爱鹰运动公园内部，距离东京有1.5小时的车程，是一处由儿童自然..机构改造而成的公园住宿设施。这处市立的儿童自然..机构建于1973年，一直都由教育..经营。但因为建筑的老化和顾客流失导致的常年亏损，沼津市政府决定以低价将该设施租给民间企业运营。

一直对民宿业务感兴趣的公共R不动产抓住了这个机会，他们想要做一个不同于东京常见民宿的项目——一个“能住宿的公园”。2016年，沼津市政府对外招募运营企业，他们是唯一一家报名的公司。成为运营方的公共R不动产就地成立了新的运营公司INN THE PARK，景观设计出身的职员山家涉成为了新公司的负责人。“我们想要从创造属于这里的风景开始。”山家涉回忆道。他利用原有的自然条件在这里创造了三种住宿方式。一种和现代酒店类似，他更新了原有的住宿设施，客房背靠森林面向草坪；一种是架设于木..上的帐篷；最后一种则是直接吊挂在森林树木间的漂浮帐篷。

同时，他还将可容纳200多人的餐厅翻新成了一个时尚的沙龙。沙龙里抬高的天花板、透明的玻璃墙，复古的沙发桌椅，塑造出了一个在自然中聚集交流的空间。周末，它又摇身一变成为了一家咖啡馆。融进自然里的建筑、放松享受的人们，这些都是构成INN THE PARK的风景。

INN THE PARK被森林环绕的住宿设施

改造后的沙龙成为了游客休闲放松的好去处

沼津市政府只给了水电部分的费用，其他的改造费都需由运营公司INN THE PARK承担。3000平方米的空间改造费并不是一笔小数目，他们找到了由当地的城市发展组织和沼津信用银行组成的街区发展基金赞助。有政府的背书，他们成功拿到了这笔改造资金。

改造的住宿设施还是归沼津市所有，INN THE PARK需向政府支付使用费来运营该设施。除了住宿设施以外，公园里的其他区域依然由政府管理，但INN THE PARK也拥有其使用权。他们每年有180天可以占有式地使用这片约60公顷的公园，建立一个新的移动咖啡馆、举办各类活动，这些都是他们的特权。

搭建稳定官民合作体系

官民合作的第一步便是合作体系的搭建，这是一个跨越多个部门的复杂项目。“幸运的是，我们和政府培养了信任度，形成了共同体，大家有一种同舟共济的感觉。”山家涉说道。在沼津宝物推广科的臼井久人是政府方的负责人，他调动了绿地公园科、城镇发展科和教育科等不同部门成员的协作。正因为是跨部门协作，政府官员即使是换了部门也能继续参加该项目，这成功避免了民间企业和政府单一部门合作时经常遇到的人员调动问题。

INN THE PARK的道路也不是一帆风顺的，悬挂的帐篷是不符合..《建筑基准法》中对建筑的规定的。山家涉找到了市政府城镇发展科的官员，拍摄了拆卸帐篷的视频，说服市政府出具了一份公告说明这是帐篷，不属于《建筑基准法》里定义的建筑。正因为这份公告，INN THE PARK项目也顺利通过了消防检测，拿到了民宿业的经营许可。

获得居民的支持也是改造过程中不可或缺的一步。山家涉和R不动产的创始人马场正尊开展了一次面向当地居民的项目说明会。他们邀请了居民参与到未来空间和活动的运营中，这为之后公园的运营奠定了基础。

灵活转变活动主办方

开幕前一周，山家涉就早早找了一家公关公司，开业的消息迅速在社交网络上传开。这次宣传很奏效，还没开业，他们每天都会收到数百份的咨询。开业后，INN THE PARK也被当地媒体争相报道，吸引来了一批想要来工作的当地人。现在这里的工作人员几乎都是在地居民，他们能向游客推荐当地的特色店铺，INN THE PARK和周边店铺也慢慢联动了起来。

INN THE PARK公司每月都会举办两到三次面向居民的活动。活动主题涉猎很广，有禅宗、芳香疗法、篝火会、DIY手工制作等。除了当地居民以外，还有人驱车5小时从大阪赶过来参加活动。

这里成为了当地著名的活动举办场地，越来越多的企业和组织开始联系山家涉，想要来这里举办活动。本地组织举办活动时，INN THE PARK会作为合作方提供部分设施，也会协助活动现场的运营管理。

其中还有一半的活动组织者来自外地，这时INN THE PARK便会和活动发起人一起准备提交给政府的活动申请书，然后再由和政府有协议的INN THE PARK作为共同主办方向政府提交申请。这样一来，大大增加了申请通过的可能性。不仅是民间组织，沼津市政府也不想错过这个绝佳的场地，他们也在这里举办了各种会议活动。

公园里举办的大型露天电影活动，有超过2000人参加

为了开拓新业务，INN THE PARK还承接了婚礼活动

让设置装置成为可能

2019年4月，为了举办YES GOOD MARKET活动，INN THE PARK在公园中央放了一个大型的木..。要知道，在城市公园里设置装置是件极其困难的事。但因为他们的长期耕耘，沼津市政府批准可以在活动期间放置..。

公园里没有长椅，木..自然就成为了人们聚集、休息的好地方。这一切都被政府看在了眼里。YES GOOD MARKET之后，政府做了一个决定，以后只要INN THE PARK能负责管理，便允许短时间内在公园里摆放装置。

这如同打开了新世界的大门，“新挑战的试验场”——这是公共R不动产团队想出的新策略。“我们希望有企业能来这里试验新产品，尝试一些从未做过的挑战。”INN THE PARK的创始人之一大桥一隆说道。

PUBLICWARE是他们的新项目，即在城市中的公园、道路、高架下等公共空间里摆放一些有趣的装置或者设施，供人们使用。除了收集市面上已有装置的信息以外，他们也在开发自己的产品。而这个公园，便是这类新产品的聚集地。

YES GOOD MARKET中的大型木..

在公共空间里放置各类装置——游乐设施、运动设施、共享办公设施等，公共R不动产打算用PUBLICWARE项目创造出更有趣的都市生活。

PUBLICWARE的最新发布是一个名为 "防灾小摊"的装置，这是与一家名为BOSAI POINT的防灾捐赠公司合作创造的。它是一个带有太阳能电池板的小盒子，当地震等灾害引起停电时，来这里避难的人依然能为自己的手机充电。

“我们希望在未来能和更多的公司合作开发产品。和音乐品牌合作我们能开发带舞台的装置，与体育品牌合作能开发带球框的装置，这里将会有无线的可能。”大桥一隆兴奋地表示。

INN THE PARK保持吸引力的关键要素

1、低价出租部分设施给企业运营，同时附赠更多区域的使用权。

2、地方政府的大力支持！企业和政府多个部门协作，搭建稳定合作体系，建立信任感。

3、发动不同主体的举办活动——当地、外地组织、企业，政府。

4、灵活申请制度，让与政府签订协议的Inn the park负责活动申请，增加审批通过的可能性。

5、利用媒体传播吸引游客、链接工作人员。

6、允许在公园里设置短期装置，让运营方和其他公司合作开发产品，发现更多公园运营的可能性。

后疫情时期，政府和企业都在积极探索公共空间可以带给城市的社会价值和经济价值。通过这两个案例，我们看到政府的积极支持和立法是项目成立的基础，新的挑战下，让我们期待“双向奔赴”带来的创新与惊喜吧。

文章来源于AssBook设计食堂

卢帮主

中商网创始人 | 卢帮主，中商网成立于2010年，中国首席商业地产..，旗下微信公众号自媒体矩阵：中商网、中商俱乐部、长三角商业地产俱乐部、卢帮主，社群汇聚全国400+个商业地产微信集群，4万+实名制商业地产品牌通讯录，线下已举办500+场专业沙龙和7场千人商业地产高峰论坛，覆盖百万商业地产垂直人群，加入中商俱乐部成为会员，进全国商业地产交流群，请添加微信号：zhongshang2022

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