房企巨头降维打击动了谁的奶酪?

“土地金融红利结束了”、“不能再挣大钱快钱”、“要踏踏实实向制造业学习”……年报季期间,地产老大哥郁亮带头焦虑。“2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。”万科(000002)在致股东函中如是说。

所谓落幕,即那种“黑马”频出、欣欣向荣的行业环境已然消逝,房地产不再是躺着就能赚钱的好赛道。2020年,规模房企集体降速、甚至盈利负增长,彻底打消了行业的激进之风。万科曾大喊的“活下去”,一语成谶。

站在世纪新十年,房企怎么活下去?如今看来,各家的打法并不相同。在中小房企还疲于生存时,超级龙头已开始四处抢食,将资本触角伸到各行各业,造车、医美、机器人……一场轰轰烈烈的多元投资再次启幕。

在近期业绩会上,碧桂园(02007.HK)称建筑机器人明年会盈利,万科除了物业、物流还在养猪,恒大(3333.HK)把资本之网织得更大,物业、汽车、大健康、饮用水…各个都要大肆收购扩张,方便向资本市场讲个好故事。

对具备资金实力的房企来说,这无异于一场“降维”打击。抛开没有技术壁垒的行业不说,在机器人、汽车、医美等板块,房企的惯用手法也是借助资本运作迅速切入。哪里是风口,哪里就有它们抢食的身影。

单靠地产开发行不通了

随着年报季步入尾声,市场对地产高歌猛进的期待已化为泡影。

据中达证券研究数据,2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影响,41家典型房企整体营收增速下滑8.1pct至16.5%,整体归母净利润增速下滑11.7pct至2.8%,归母净利增速低于营收增速,房企整体盈利能力有所下滑。

龙头房企也无一幸免,万科房地产及相关业务的毛利率同比下降4.6个百分点,恒大不仅利润缩水、还面临三道红线考验,融创则没有完成6000亿元的销售目标。

“归母净利增速低于营收增速,主要系房企在2016~2018年获取的低毛利项目集中进入结算期。”中达证券称。同时,在32家已公布2021销售目标的房企中,24家增速小于2020年实际增速,未来房企平均销售增速或将继续放缓。

行业现状的变化,让郁亮不禁感叹:房地产不能再靠土地金融赚钱,管理红利时代已明确到来。“如果说‘房住不炒’刚提出时,市场上还有些侥幸心理,那么过去4年的调控,让市场清醒地认识到政策的稳定性。”

在郁亮看来,管理红利时代,房地产将回归实业属性,行业的回报水平会逐渐向社会平均水平靠拢。房地产要转向开发与经营并重,开发业务向制造业靠拢,经营业务向服务业靠拢,住房将越来越像耐用消费品。

单凭地产支撑百年基业,已经行不通了,行业将面临一场厮杀,只有为数不多的巨头能“活得好”。郁亮甚至类比到家电行业,十多年前,后者也曾遭遇天花板,经过残酷洗牌,只有美的、格力等龙头存活下来。

“宇宙房企”碧桂园也要改变曾经的打法。“随着土地和金融红利消失,管理红利越来越强,未来谁竞争力越强,谁的市场占有率就越大,碧桂园一直在进行全周期综合竞争力的提升。”碧桂园总裁莫斌近期表示。

恒大则迫不及待想撕下旧标签。在2020年业绩发布会上,“新恒大”一词成为绝对主角。恒大董事会主席许家印表示,今天的恒大,已不是过往单一做地产业务的恒大,而是“多元产业+数字科技”的新恒大。

巨头纷纷意识到,旧时代正在逝去,想靠房开躺赢,已是天方夜谭。

多元化路径出现分歧

在危机感驱动下,多元化再次成为房企的战略焦点。随着新房市场逐步见顶,是坐等被时代淘汰?还是主动寻找新的增长点?有余力跨界的房企,必须做出选择。

不过,在多元探索过程中,房企已出现明显分野。以碧桂园、恒大为代表的企业,大跨步进入机器人、汽车等与地产没有关联的行业;以万科、龙湖等为代表的房企,仍围绕地产相关业务做深耕,出走半径较小。

在近期业绩会上,碧桂园详细介绍了博智林机器人的研发和应用状况,并宣布建筑机器人已从自主研发制造阶段迈向商业应用阶段。

莫斌表示,新业务的投资对集团利润有影响,资金投入中有90%是用在建筑机器人。但今年下半年,建筑机器人有望批量生产,碧桂园有信心在明年实现建筑机器人和机器人餐厅的盈利。

恒大则更像深谙资本规则的老手,旗下八大产业包括恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉。每个业务板块,不是已经在资本市场腾飞,就是在上市的路上。

以恒大汽车为例,在新能源汽车风口催化下,目前其总市值已高达5995.27亿港元,而恒大地产板块市值仅1896.40亿港元。再看房车宝,该平台最快将于今年四季度上市,对标贝壳,后者市值约等于2.86个恒大。

恒腾网络对标奈飞,后者是坐拥2.04亿用户的流媒体之王,借助电影《李焕英》热度,恒腾网络2月份股价涨幅达295%,目前总市值近千亿港元。曾被许家印卖掉的恒大冰泉也要“回归”,后续准备筹划上市,大概率是对标去年资本市场上的新贵农夫山泉。

不管哪个业务板块,恒大都在对标行业头部,这无疑是市场喜欢听的故事。对“三道红线”压顶的恒大来说,将多元业务推向资本市场,除了着眼长远发展,短期更重要的是助力集团做大权益、降低负债指标。

相较而言,转型多年的万科更为保守,目前其多元板块包括商业不动产开发、长租公寓、物流仓储、酒店度假、食品、教育。“把业务做大卖掉,不是我们的目的。要把业务做好做长,短期资本市场热点不是万科的选择。”

至于让外界哑然的养猪业务,郁亮称不是因“猪肥房地产瘦”,而是万科物业平台做得不错,很多人想到这里买东西,比如米、面、油等。万科便想着,要不自己试试看。实际上,相当于万科产业配套体系的一部分。

有风口就有抢食身影

碧万恒频频发力,某种程度上也是对未来的投资。上述多元领域,有的是科技助力下的新兴产业,有的则是高频、刚需的基础行业,不管是追逐风口还是降维下沉,巨头转型的目的都是活得好、活得久。

“从房企布局的产业来看,尽管行业差距较大,但是都是跟AI高度相关的,不管是碧桂园的机器人,还是恒大的汽车、万科养猪,都跟互联网和人工智能有很大关系,这是未来行业发展趋势。”同策研究院研究总监宋红卫称。

以碧桂园为例,机器人可与地产主业互相协同。宋红卫表示,AI和建筑业深度融合,将大大提高建筑领域的劳动生产率,节约大量成本,繁重、危险性较高的劳动将由机器人完成,改善建筑环境中工人的安全状况。

再看恒大房车宝,目前该平台拥有全民经纪人会员2129万,门店4.3万家,预计在2021年底通过房车宝的交易额将达到2.2万亿。尽管贝壳处于线上化交易的龙头地位,但这一市场蛋糕巨大,仍有分食空间。

矿泉水消费市场也较为广阔。数据显示,2014年至2019年,我国天然矿泉水的复合年增长率在18.4%左右,按零售额计算,2019年市场规模达到151亿元。被称为“水中茅台”的农夫山泉,目前市值约4515亿港元。

被万科认真对待的养猪事业,目前行业排名前20的企业占有率不到10%,仍是一片蓝海,“养殖第一股”牧原股份市值比万科高530亿元。阿里巴巴、京东、百度、美团、华为等公司,都在风口下积极养猪。

更重要的是,房企具有较强的资金实力,这是其转型的优势所在。地产商可通过收购直接切入,以各领域头部或腰部企业为跳板,分食市场红利;其投资模式类似互联网巨头,选中赛道后,整合产业链资源,实现迅速布局。

不过宋红卫认为,汽车、养猪等属于传统产业,均有原有的产业巨头,后者也在向人工智能方向发展,并积累了多年的经验、客群及渠道。所以,房企进入这些跨界较大的行业,面临的竞争更为强烈,风险也更高。

另一方面,跟动辄千亿销售的房地产比起来,这些多元业务体量更小、来钱更慢。习惯躺着享受地产红利的开发商,需要适应新时期的赚钱节奏。

郁亮直言,面对新时代的淘汰赛,必须摒弃传统的规模扩张思路,重视增长质量,踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造、创造和服务的钱。虽然现在不能挣大钱、挣快钱,但仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。

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