2021年投资者“捡钱”机会点， 看祥生控股的隐形利润点

由于结算的滞后，房企年度财务业绩，往往体现为一年乃至两年前的销售毛利。而当年销售的实际毛利，要推迟至第二年乃至第三年的财报。有些懂行的投资者，会充分利用财务报表结算的时间差，依据房企毛利润的走势来挣钱。

比如，祥生控股集团(HK2955)就给了投资者一次非常好的机会。与2019年相比，祥生控股的毛利率有所下降，但根据业绩会上，祥生控股高管的发言，2020年祥生预售项目的实际毛利率却是较年报所公布的财务数据有明显上升的。

这表明投资者可以充分利用利润披露的滞后，合理利用2020年预售项目结算阶段的时间差，从中获取一定的投资收益。

一份靓丽的业绩单

根据3月26日公布的业绩，祥生控股集团2020年实现了业绩稳步增长，权益销售金额达到781.68亿元，较2020年同期增长25.1%;总营收同比增长31.3%至466.38亿元，归母核心净利润约27亿元，同比增长16.7%。

从公告来看，目前祥生发展资金充足，现金及银行结余明显增加至243.05亿元，较去年同期增长249.1%。此外，现金短债比成功提升至1.1。

截止2020年12月31日，公司的已签约尚未结转规模已经达到人民币814亿元。所布局的城市主要位于杭州、绍兴、台州等长三角城市。由于这些城市流入口多，楼市常年处于供不应求状态。由此预测祥生控股集团未来两年的营收，大概率会实现明显增长。

除此外，祥生控股集团在2020年对管理费用、销售费用等开支进一步进行了压缩。其中，销售费用和管理费用占销售额的比例，均较前一年有明显下调，两项费用占销售额的比例，都只有1.4%—1.5%，较上一年度有0.3-0.4个百分点地下降。

依照上述趋势，公司的核心净利润、归母净利润等指标，均有机会实现连续增长。

毛利率即将触底反弹在即

但唯一不确定的却是毛利率指标，2020年祥生控股的结算毛利率为18.1%，较2019年有所下降。

不过，根据祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭恒在业绩会现场披露的信息，可以预判2020年的毛利率很可能是最近几年的底部。按照去年祥生控股的销售单价和拿地成本，实际毛利率很有可能会触底反弹。

根据谈铭恒的介绍，2020年祥生控股的单位结转单价为11100元/平米，而结转项目的拿地时间则多是2017年下半年和2018年的。拿地价格较高，但售价因为限价，相对便宜。尤其是，当时为了策略性进入新的二线核心城市，增加了业务拓展的成本，导致了2020年结转的利润偏低。

但是2020年，祥生控股的实际销售毛利率已有回升趋势。首先，合约销售单价已经已经超过13000元/平米，但拿地成本却只是和2018年接近，如此一来就为毛利的提升带来空间。此外，营运效率的提升，让成本管控实现了非常明显的成效。特别是多元化的融资渠道，进一步降低融资成本。2020年融资成本中已出现下降趋势。

据公告，祥生2020年的权益合约销售均价为13781元/平方米，较2019年增长22%，但收购地块的平均成本却仅为每平方米4837元。如果祥生后续能通过提升运营效率，有效严控各项开发成本，公司未来还有机会进一步提升毛利水平。

新政策将让祥生受益

去年下半年出台的融资“三条红线”以及今年2月份出台的22个城市集中供地政策，是今年业绩会上，房企普遍被问到的问题。

对上述问题，祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪表示，三条红线的出台是希望企业更好进行风险管控，优化自身债务结构和融资结构，保证现金流安全。祥生因此，非常支持三条红线的政策。

祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭则进一步指出，祥生正在积极改善自身的债务结构，未来将通过多元化的拿地，加大合作开发的力度，增强股权融资比例以及加强资本市场的融资力度，调整债务期限结构;改善经营效率，控制合理控制支出，加大还款力度，提升现金流等方式早日达到“绿档”要求。

对二十二个城市的集中供地政策，祥生控股集团执行董事兼副总裁韩波则认为是祥生的“利好”。

一方面，祥生能够获取更加全面详细的拿地信息，特别针对目前还未进入的重点城市，能够在短时间内聚焦整个城市的土地情况，对所有地块进行积极的评判，并且在拟进入城市前做出完整的布局思考。

另一方面，以合作开发起家并主要通过合作开发发展的祥生，能够借机扩大合作开发规模和，提升行业合作开发比例。以祥生在内的30强房企，能够在这一轮政策调整中获得更多的发展机会。

事实上，很多投资者都看好祥生长期盈利的趋势。招银国际、建银国际等各大投行，基于对祥生的持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平等的长期看好，纷纷授予祥生首次买入评级。

公开信息显示，自3月15日起祥生控股集团已正式纳入深港通下的港股通股票名单并生效，亦体现出资本市场对其财务稳定性、安全性与成长性的高度认可。

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