多城叫停第二批集中供地 房企拍地门槛抬高?

作为楼市调控“三稳”目标之首，“稳地价”一直被看作是从面粉（地价）端抑制面包价格（房价）上涨的重要举措。其中，尤以今年实施的土地供应“两集中”政策为最。

年内第二批集中供地在即，部分城市近期却相继叫停或延期土地拍卖。具体来看，8月11日，青岛市相关部门发布公告称，该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止，再次实施公开出让的时间以届时公告为准；8月10日晚间，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；同日，惠州市有关部门亦发布公告称，原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城马安商住地块暂时中止出让，该地块待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让；深圳也于8月6日发布公告称，原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，结合这一政策指示来看，近期多地中止或推迟土地拍卖，更大的可能是对土拍政策进行调整和完善，即不只是单一在限地价上做文章，而是强调更细致深化的房地联动调控机制，即注重地价本身和房价之间的传导性。

中原地产研究中心提供的数据显示，自今年“两集中”供地政策实施以来，第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地达802宗（不统计商业地产），合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率约14.7%。

“整体上看，第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的土地溢价率和成交土地价格创下历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这也就不难理解，缘何近期包括监管部门表态和地方出台的楼市新政中，均数次聚焦土地市场。

例如，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。同时，包括杭州、东莞、金华、义乌等在内的多个城市在近期出台的楼市调控政策中亦纷纷表态，要优化土地竞拍规则，完善房价地价联动机制。

“土地市场属于房地产整个开发链条中最前沿的一个环节。”合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，进一步优化土地竞拍规则，通过土地市场的成交影响开发商和购房者的双重预期，即由地价推导房价，进而影响未来楼市整体预期，这是为“稳房价”所做出的具前瞻性的预调控措施。

从“稳地价”角度看，张波预计下半年各地将加大对竞拍企业资格的审查力度，完善审查流程和相应标准。而在提高企业竞拍门槛上，不但要求相应资质，也有可能会对房企的负债情况设定新要求。此外，预计各地将加大对房企拿地资金来源的审查。即不但会严查银行、信托、资管甚至私募等机构向房企提供土地款类融资，还可能会审查参拍企业的股东是否含金融或类金融机构，以防止其通过明股实债方式继续向房企提供土地前融款。