云锋有鱼:REITs，一千元体验当房东

一千元可以做很多事情:

能够买一张北京到深圳的高铁车票

也能买一双一线品牌的篮球鞋

它是许多二三线城市大学生一个月的生活费

它也是近半数国人一个月的收入

不过，你能相信一千元也可以“当房东”吗?没错，这就是REITs——一种低门槛的不动产投资方式。云锋有鱼将带你快速了解REITs的奥秘~

REITs：低门槛投资不动产

在房价“高不可攀”的当下，参与不动产投资更是变得“天方夜谭”;房地产动辄几百万上千万的资金要求将许多人拒之门外。而REITs正是一个让普通投资人也能参与到不动产投资的利器。

REITs，即Real Estate Investment Trust，翻译成中文就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的一种方式。REITs最早产生于美国20世纪60年代，2003年被引入香港;去年，内地首批公募REITs也正式上市。

虽然名字显得高大上，但是REITs的运作模式很简单。基金经理向投资者募集资金，然后将其投资到房地产或者基建项目中，项目租金和资产增值取得的收益扣除相关管理费用后再分给投资人。就这样，原本一个门槛很高、流动性差的不动产项目通过REITs变成了门槛低、流动性强的投资标的。

投资者参与REITs只需要使用现有的证券账户即可，交易方式和买卖股票、ETF完全一样。

REITs：强制分红，分散投资风险

相对于很多个股的“一毛不拔”，REITs在分红上有着严格的要求。美国的REITs产品一般每季度派息一次，香港地区的产品一般每半年派息一次。各个国家和地区亦会要求管理人将项目收益的90%用于分红。而且，大多数REITs产品的主要资产都是非住宅性质的商业地产和基础建设设施，这类资产一般都可以产生稳定的现金流，大大降低了REITs的运营风险。

REITs的波动与股票、债券的关联度比较低;不同国家和地区的REITs的关联度也很低。投资者完全可以根据自身情况，在投资组合中合理配置REITs产品的比例，实现资产配置的多元化，分散投资风险。

应该买哪一只REITs产品？

美国作为REITs的诞生地，经过半个多世纪的成长，拥有最丰富的REITs产品，200多只产品涉及各个行业的不动产项目。中国香港地区依靠其区位优势，REITs产品主要资产除了本地的酒店、购物中心、写字楼外，还包括了内地诸多知名商业地产项目，目前在市的有10只产品。内地的REITs产品资产全部为基础设施项目，不包括住宅和商业地产项目。

面对种类各异的标的，我们如何选择能最大化收益呢?

技巧一：选择低负债率的REITs

REITs按照是否直接持有和管理不动产分为权益性和抵押型。权益性REITs直接持有和管理管理物业，现金流更稳定，风险更低。抵押型REITs则是以房地产抵押贷款的方式将资金贷出去，收益来源主要为利息，这类REITs虽然股息高，但资产负债率比较高，对利率变动敏感，风险较大。

事实上，很多REITs产品或多或少都会使用上述两总方式获取收益;为了规避风险，我们可以重点关注一下它们的资产负债率，一般情况下不要选择资产负债率超过40%的REITs产品。

技巧二：像买房那样买REITs

在买房的时候，我们会关注交通便利程度、所在地区的发展状况等等多种因素。REITs作为一种以不动产项目为底层资产的投资标的，不动产项目的质量直接影响投资收益。REITs主要资产所在地的经济发展水平、社会稳定程度，项目的物业质量、出租率都是我们应该关注的角度。在购买一个REITs产品前，我们可以先问一下自己：“你愿意花一百万买入这个产品对应项目的商铺/办公室吗?”

何时买入选好的REITs产品？

危险一：在加息周期的初期买入

REITs的主要收益来源于所持有的不动产项目的租金收入，加息会直接降低项目未来收益的现值。尤其对于负债率较高的REITs产品，加息会增加这类产品的风险。我们应该尽可能避免在加息周期买入REITs。

危险二：在地产火热的时候买入

资产增值也是REITs很重要的一个收益来源。如同普通人买房一样，在较高的价格买入REITs会承担较大的资产减值风险。

结语

REITs作为一种低门槛投资不动产的方式，使我们能够像房东收房租一样，每年收取固定的分红;长期持有才能获得可观收益，只有当其持有的项目物业质量下降或者REITs 价格明显高估的时候，我们才需要考虑卖出。云锋有鱼“小课堂”系列文章, 将定期筛选时下的行业热点和用户关心的投教话题,从一个普通投资者的角度与大家一起挖掘热点新闻背后的故事.

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