【学法课堂】花两千多万买的二手房过不了户，法院怎么判？

明知3层以上都是违建

却照样花大代价买了幢5层独栋房

本认为喜提“豪宅”

却遭遇当头棒喝

房子被限制生意了

那生意合同还能解除吗？

广东广州，莫师长是荔湾区某栋楼房的产权挂号人，该楼房不动产权证书上载明屋内建筑面积89平方米，衡宇总层数3层。是以前又加建了两层，该楼房今朝实际高5层。

2021年8月，莫师长决意出售该楼房，托付朱师长代为处理衡宇出售及打点过户、签署合一致事宜。

刚巧连师长想要买房，经由对衡宇现场的查察以及对衡宇挂号情形的查阅后，连师长决意购置这幢独栋房。随后，朱师长代理莫师长（甲方，出卖人）与连师长（乙方，买受人）签署了《存量房生意合同》，商定莫师长将该楼房以2730万元总价出售给连师长，价款分期支出。

合同签署后，连师长分期支出了购房定金及购房款共1730万元。但后续在打点衡宇过户手续时，连师长却被示知因该楼房涉及违建，今朝已被房管部门限制生意。

因无法持续打点衡宇过户手续，连师长要求解除合同，莫师长分歧意，双方僵持不下，连师长便将莫师长、朱师长告状至法院，恳求解除合同、莫师长及朱师长退还已付款子，并按合同商定赔付违约金。

经审理，广东省广州市荔湾区人民法院一审判决：确认买家连师长与卖家莫师长签署的《存量房生意合同》解除，卖家莫师长向买家连师长一次性返还定金及购房款1730万元，朱师长对该项义务承担连带责任，买家连师长在收齐款子后，将涉案衡宇交还给卖家莫师长。

判决后，三人不服提起上诉。广东省广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

本案中，购房合同是出卖人莫师长与买受人连师长的真实意思透露，双方应依约履行。但因为连师长未能取得案涉衡宇的产权，其合同目的客观上无法实现，现要求解除合同，返还已付定金及购房款，相符司法划定。

至于违约责任问题，衡宇生意合同商定生意的标的物应是正当的建筑物。本案中，买受人连师长在购房时已查阅衡宇挂号情形并到现场查察，知悉衡宇挂号情形与近况纷歧致、衡宇近况存在超出产权证载面积的事实，但其仍自愿签署衡宇生意合同，故应对此发生的不克过户、违法扶植被拆除等风险及或者发生的损失有合理预见，而不克将合同无法履行的责任悉数归责于出卖人。

出卖人在出售衡宇时，亦明知案涉衡宇存在违章扶植，生意双方对合同无法履行均负有责任，应各自承担响应损失，故法院对买受人主张的违约责任不予支撑。另因朱师长在案件审理中赞成承担合同出卖方应承担的责任，故由其承担连带责任。

起原：广州市中级人民法院、CCTV今日说法、黔微普法