维修资金如何惠民生、暖民心？长沙的经验是……

文/欧阳帆 张小林 谭夏明

商品房修理资金轨制出台后，长沙市物业专项修理资金治理工作也正式启动。长沙市物业专项修理资金自起头归集以来，以轨制扶植为依托，以信息化扶植为撑持，络续完美监管系统，提拔办事效能，慢慢形成了修理资金归集应收尽收、使用便捷高效、治理增值保值的“长沙经验”，为保障物业共有部门的修理、更新和革新施展了积极感化。

一是周全实行业主自存自缴模式。2009年，长沙市周全履行物业专项修理资金业主自缴系统，并明确划定斥地企业不得代收，从泉源上保障资金平安，避免挪作他用。自缴系统经由与银行联网合作，充裕行使各银行网点，打造了遍布全市的修理资金自缴办事收集。今朝，全市共有六家自缴买卖代理银行，自缴网点550余个，根基实现了每500米就有一家自缴银行网点，让业主轻易快捷地实现物业修理资金的平安缴存。

二是鞭策修理资金缴存关隘前移。为实现从泉源上对修理资金缴存形成有效监管，长沙市物业修理资金治理中心(以下简称中心)在上级主管部门的鼎力支撑下，鞭策在新修订的《湖南省物业治理条例》第五十三条中明确，“首期物业专项修理资金，由物业买受人在打点商品房预售合同立案前存入物业专项修理资金专户。

衡宇完工后尚未售出和扶植单元单子自留的物业，由扶植单元单子在完工验收立案前存入物业专项修理资金专户”，并在新修的《长沙市物业专项修理资金治理法子》中进行响应点窜，与上位法连结一致。经由调整交存时点，将修理资金交存关隘前移，使之更具把持性，确保修理资金应收尽收。

三是实现修理资金随房转移主动过户。平常生活中，因为业主不熟知政策，造成好多让渡双方在二手房生意过程中，未实时打点修理资金过户手续，衡宇过户后修理资金仍是原业主姓名，这直接影响到修理资金后续使用，成为修理资金“使用难”的主要原因。

针对这一难点，中心在2013年自动报请上级主管部门，并与不动产挂号部门增强对接，在《长沙市商品房生意合同》(范本)中添加了关于“该衡宇分户账中节余的物业专项修理资金随衡宇所有权同时过户”的相关条目;并同步上线运行二手房修理资金随衡宇产权主动过户法式，经由产权相关数据的共享，实现了产权人交存的修理资金节余资金随衡宇产权主动过户，杜绝了新的二手房转移时修理资金未实时过户的问题，也为解决历久以来困扰使用的表决问题打好了根蒂。

四是积极化解小区修理资金续筹难题。因为对修理资金的续筹缺乏强制归集的办法，业委会自行筹集也有难度，修理资金续筹成为了全国性的难题。为化解这一难题，中心首要从三方面发力：

一是启动立法点窜。2022岁尾，新点窜的《长沙市物业专项修理资金治理法子》公布施行。新《法子》进一步强调：“业主分户账面物业专项修理资金余额不足首期交存额30%的，该当实时续交”，并划定“续交的物业专项修理资金能够一次..存，也能够随物业治理费逐月交存”，为化解小区修理资金续筹难题供应了司法撑持。

二是充裕做好业委会和物业办事企业在修理资金续筹、增补等方面的宣传指导工作。

三是积极睁开索求。2021年1月，长沙市某小区业委会组织小区“双三分之二”以上业主表决赞成将1600多万元征收赔偿款用于续筹小区物业修理资金，开创长沙市小区民众收益增补修理资金的先例，为长沙市索求修理资金续筹工作供应了贵重经验。

一是运用信息化手段实现买卖全程网上打点。2022年，长沙市物业修理资金治理信息系统2.0正式上线。新系统经由主体全笼盖，将办事端口纵向延伸至每个物业小区、每名业主，横向延伸到房地产斥地企业、施工单元单子、审价机构、金融机构等浩瀚关系单元单子，实现修理资金治理从“线下跑”改变为“网上办”。

中心将“快速、轻便、精准”的便民理念融入办事全过程，经由系统规范买卖申报资料电子模板，采用电子签章手艺，可“无纸化”全线上打点，实现网上申请立案、网上受理审核和网上审批拨付，业主足不出户就能全天候网上打点各项买卖，真正实现了“数据多跑路，群众少跑腿甚至不跑腿”。经由网上办，修理资金使用申请加倍轻易快捷。2020-2022年，长沙市修理资金的使用金额实现逐年递增，为恢弘业主供应了加倍便捷、高效、平安的办事体验。

湖南省长沙市物业修理资金治理信息系统2.0版正式上线，这一系统实现了资金治理从“线下跑”到“网上办”、资金使用表决从“纸质签名”到“电子投票”的改变，鞭策解决物业修理资金“使用难”。

二是“电子投票”让修理资金使用不再难。以往，修理资金使用表决体式都采用线下纸质投票，经常因耗时长，或许业主不在内陆，无法签字表决造成“表决难”，进而致使修理资金“使用难”。中心在新上线修理资金治理信息系统中增加了“电子投票”功能，业主可经由手机下载“长沙住房”APP对表决事项进行电子投票，对于使用智妙手机未便的老年人等特别人群，可经由手持式投票终端进行表决。

如许既提高了表决效率，也保障了表决的真实性和有效性，有效解决了传统纸质签名存在的表决周期长、真伪难辨以及业主因地区限制难以介入表决等难题，从基本上解决修理资金“使用难”的问题。据统计，改过系统试运行以来，长沙市已有700余个小区修理资金使用项目采用电子投票进行业主表决，有效解决了群众关心的使用“表决难”的问题。

三是应急使用修理资金机制成绩显著。长沙市于2013年竖立物业修理资金应急使用治理轨制，明确了应急使用适用景遇和具体流程，并在之后络续立异修理资金的应急修理机制，扩大应急修理的领域，以解业主燃眉之急。长沙市居民碰到《长沙市物业专项修理资金治理法子》中划定的“电梯故障危及人身平安的;屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的”等五种情形能够直接申请专项修理资金，并在应急使用物业修理资金过程中，增加了事中通知环节，保障业主知情权。截止今朝，全市900余个物业小区经由应急法式解决了业主的住用难题，有效施展了资金的应急保障感化。

四是索求竖立信用评价系统和“红黑榜”轨制。近年来，建筑行业各类市场主体显现信用缺失的情形屡有发生，信用的缺失不光骚动了市场秩序，也造成企业生产经营成本的增加。中心经由索求竖立包罗施工单元单子、审价单元单子等修理资金使用相关市场主体在内的信用评价系统，完美对相关单元单子的守信激励和失信惩戒机制。同时，按期公示信用评价究竟，依法依规运用信用评价功效，竖立施工单元单子、审价单元单子的市场诚信行为“红黑榜”轨制，对于存在弄虚作假、通同损害业主权益行为的相关单元单子直接加入“黑名单”并传递，促进市场主体依法诚信经营，维护市场正常秩序，倒逼办事效能提拔，提高修理资金的使用效益。

一是周全增强专户银行治理。银行新开户需由市金融办、市财务局、市审计局和市住房和城乡扶植局等多个部门结合审批，履行监管本能。经由制订《受托付银行审核法子》，明确对银行的审核尺度及奖惩，按期进行传递，促进银行工作加倍严谨，治理加倍规范。

二是优化修理资金存储构造。经由合理调配按期存款存储比例，为提高资金收益率夯实根蒂。今朝，修理资金的两年期存款比例为31.31%，三年期存款比例为68.69%，最大限度地包管增值收益最大化。同时，中心还时刻存眷银行利息上浮情形，在各存期类型中都达到政策许可局限内的最高利率上浮，以实现资金的保值增值。固然近年来银行存款利率一连下调，但长沙近三年年均派息利率仍达到3.05%，本年还达到4.35%，向全市业主派发年息13.23亿元，累计派息66.90亿元。

三是规范修理资金使用监视治理。作为资金监管单元单子，修理资金的平安是中心工作的重中之重。中心充裕借力第三方审价机构的专业优势，实现对资金使用的事前事中事后全过程监视。经由完美监管力度，划定修理工程费用在3万元以上的采用项目结算审核制，引入第三方审价机构介入审核，要求审核工作必需前期介入，实行过程跟踪，介入完工验收，并据实出具结算申报，防止物业修理价钱虚高，并按照工程进度将所需修理资金划转至修理单元单子。截止今朝，经由实行修理资金使用项目造价审核，共计核减1.52亿元，切实维护了业主的正当权益。

物业专项修理资金是房子的“养老钱”和“治病钱”，事关千家万户的栖身平安和幸福指数。作为资金治理部门，中心将接纳更多惠民生、暖民心行动，出力解决大好人民群众急难愁盼问题，为恢弘业主供应加倍轻易、快捷的办事。

作者单元单子：中国物业治理协会物业修理资金研究专业..副主任委员单元单子——长沙市物业修理资金治理中心

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