窗前绿地与地面车位的归属认定

2023-10-04 12:42:52

（图源收集侵删）

一、若何认定《民法典》物权编划定的明示属于小我的绿地

问：在一些衡宇生意合同中，斥地商或许发卖商与买方商定，小区内建筑区划内的绿地（或许底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。请问，这一商定具有司法效力吗？在何种情形部下于业主小我专有使用？

答：《民法典》第二百七十四条划定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，然则属于城镇民众道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，然则属于城镇民众绿地或许明示属于小我的除外。建筑区划内的其他民众场合、公用举措和物业办事用房，属于业主共有。”

这一划定解说，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也存在专属于小我使用的破例景遇。实际生活中，经常有斥地商与买受人签署商品房生意合同或增补和谈商定，位于底层商品房窗前、建有合围举措、由买受人专有使用的院落（绿地），连同底层商品房一路向买受人出售。

然而，按照《民法典》的划定，要使绿地专属于小我，需要相符相关前提，即立法条则所表述的“明示属于小我”。而要相符“明示”这一前提，必需具备下列要素：

一是窗前绿地规划必需经由规划部门事先核准。若是商品房规划已经有关部门核准而窗前绿地没有报批，或许报批后未经核准，或许斥地商与底层业主私下杀青窗前绿地专有使用权生意和谈后未补办规划核准手续的，都不克认定窗前绿地专有使用权生意合同有效。

二是斥地商或发卖商在出售商品房时，必需经由告白、合同或许其他有效体式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有（独有）使用。也就是说，斥地商或许发卖商必需有证据证实，在发卖商品房时，其他业主知道或许该当知道窗前绿地按照规划和合同商定属于底层业主专有使用。

需要注重的是，第一，窗前绿地一样与底层商品房一同取得，一同移让渡与。实践中业主之间让渡窗前绿地的，只要该绿地相符上述前提，且让渡手续正当，则该让渡行为该当认定为有效。

第二，底层业主取得的窗前绿地权力，仅仅是专有使用权，而不是所有权。因为城市地盘归国度所有，业主对建筑物所倚赖的地盘以及窗前绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。

第三，窗前绿地不得故障建筑区内民众道路、民众场合、公用举措及物业办事用房等有关公用事业的扶植和使用。

第四，窗前绿地的地盘专有使用权费用及绿地维护费用应零丁较量，由专有（独有）使用绿地的业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。

二、小区道路上的车位是否属于业主共有

问：小区道路上的车位是否属于业主共有？

答：小区道路上的车位有两种类别，其归属不克一概而论。

一类是经由规划的车位。

《民法典》第二百七十五条第一款划定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经由出售、附赠或许出租等体式商定。”

据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经由规划的，无论是在地下照样在地上，无论是否在小区道路上，都由当事人经由出售、附赠或许出租等体式商定。固然《民法典》没有明确规划车位的归属，但从《民法典》第二百七十五条第一款中“由当事人经由出售、附赠或许出租等体式商定”的表述来看，规划车位实际上归斥地商所有。既然如斯，小区道路上经由规划的车位就不属于业主共有。

另一类是没有经由规划的车位。

《民法典》第二百七十五条第二款划定：“占用业主共有的道路或许其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”凭据系统注释的方式，《民法典》第二百七十五条第一款划定的是规划车位的归属，那么第二款划定的就是规划之外的车位的归属。凭据《民法典》第二百七十五条第二款的划定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。

综上所述，小区道路上规划用于停放汽车的车位，属于斥地商；规划之外新增的车位，属于业主共有。

起原：《民事审判实务问答》（最高人民法院民事审判第一庭编）、儒者如墨、最高人民法院司法案例研究院
编纂：石慧
转自：山东高法

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